文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。左眉毛有一根特别长是什么意思？ng>预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。